业主119万房子4年后只值40万 业主破防：被开发商背刺
格隆汇4月18日｜据大象新闻，近来，江西南昌江铃年代城被曝房价大降，曾价格1.2万元/㎡，现在参阅均价仅为4388元/㎡，不少老业主感到被开发商背刺。
据悉，该楼盘于2021年9月开盘，坐落红谷滩九龙湖新城。4月17日，业主王女士向接着表明，他们家2022年置办了该小区的三室两厅，共119万，没想到最近只值40万了，“剩余的房贷还有70万，就算现在能卖出去，我还得再别的花30万。”
该小区售楼部一位工作人员称，该楼盘为国企开发，最终100套房降价清盘，要开发下一个项目了，现在卖得很快，“老业主闹的话，那不是证明新买的捡到漏了嘛。”对此，河南泽槿律师事务所主任付建以为，开发商为回笼资金，促进消费而以团购名义大幅降价出售，契合商场中的常见战略，这在必定程度上是正常的商业行为。
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“90后抢住海南的养老公寓”“康养中心遭到年轻人欢迎”……在抖音、小红书，越来越多的年轻人同享他们“吃+住一站式躺平在养老公寓里”的阅历。
这样的新潮，也绝非虚火。跟着社会步入老龄化，养老需求稳步开释，养老公寓为代表的“银发经济”有实在的商业逻辑根底。
鉴于此，越来越多的企业切入养老赛道。我国和平（00966.HK）便是持续加码布局的参与者。
揭露材料闪现，我国和平在三亚、成都等地的养老社区现已逐渐步入运营正轨；公司还大手笔地增资香港子公司，寄望后者在“北上养老”细分范畴拓荒一片六合……
养老真的是一门好生意吗？和平入局的形式有什么特色？能给和平成绩的添加注入动力吗？
我国和平缓我国人寿（国寿）、我国人民稳妥（人保）、我国安全（安全）、和平洋稳妥（太保）、新华稳妥，并称为“六大上市险企”。但相较于其他五家，我国和平有其特殊性。
先来看负债端保费的体现，“增速较快、体量较小”能够归纳和平2023年前三季的特色。
保费端的寿险方面，和平人寿的保费收入增速处于六大险企之首；但从体量上看，国寿仍占有肯定抢先方位，前三季度近6000亿元的寿险保费收入是和平的四倍有余。
在最能体现寿险长时间运营质量的方针“新事务价值”上，和平人寿体现出职业的通病——动摇大。
2023年上半年，和平人寿新事务价值36.5亿元，在低基数之上同比高速添加28.5%，体现抢先职业；再往前看，2022年上半年和全年新事务价值别离同比下降11.1%和10.5%。
保费端的财险方面，和平财险的保费收入增速不算“优秀”、落后于太保的增速体现；体量更偏小，前三季度的财险保费收入236亿元与龙头人保财险的超4000亿元不在同一量级上。
看完负债端保费的体现后，再把视角切换至出资端。商场大幅动摇布景下，近两年险企出资收益遍及坐上了过山车。
回忆近五年体现，我国和平总出资收益在2021年摸高至近600亿港元，但2022年呈现显着下滑。2023年，我国和平完结总出资收益237.05亿港元，在低基数上同比添加105.9%。
偿付能力方面，据和平人寿最新发布的《偿付能力陈述摘要》，三季度末公司中心偿付能力充足率从上季度末的98.34%降至80.97%，估计下季度末（即2023年底）将持续下滑至75.04%。归纳偿付能力充足率三季度末降至161.94%，估计下季度末将持续下滑至150.08%。
关于这样的成绩体现，商场“用脚投票”，给出我国和平偏低的市值和估值倍数——尽管是中管金融企业，但我国和平的市值合人民币只有约200亿元。比照来看，和市值别离约9000亿元和2300亿元的国寿、人保距离甚大。在上述“六大上市险企”中，远落后于其他几家。
从更适合险企估值的P/EV方针（股价对内含价值比率）来看，「界面新闻·子弹财经」以和平中报发表的内含价值核算，公司P/EV跌至约0.1倍的前史低位，处于职业极低水平。
为什么商场“不待见”我国和平、如此慎重地给它轻视值？归纳揭露信息不难发现，除了和集团前董事长相关的危险事情外，ROE（净财物收益率）较低是常被商场诟病的痛点。
放在港市“人寿与健康稳妥”板块中比较，我国和平5.3%的净财物收益率体现难言亮眼，排在其之前的宏利金融、保诚、我国安全、阳光稳妥、新华稳妥的该方针别离录得26.37%至7.75%。
回忆近年数据，和平的净财物收益率也呈现出走低态势。财报数据闪现，2019年—2022年ROE从14.4%降至9.9%、9.52%和5.22%。
很显着，为成绩注入动能成为我国和平的燃眉之急。
康养（养老）、医疗等字眼，是近些年我国和平财报里重复提及的要害词。比方2023年中报中，和平称将大力服务国家战略，活跃掌握“养老金融”等展开时机；加速生态圈建造脚步，推动“稳妥+医养康”深度交融……
2023年1月，坐落海南三亚、我国和平100%持有的自建社区“和平小镇·海棠人家”开业，迎来了多批次的住客。揭露材料闪现，这一康养社区项目总占地215亩，总建筑面积约13万平方米，可提供康养床位1700余个，总出资额高达16亿元。
同年5月，毗连广州番禺世界恢复保养中心、祈福医院等医疗资源的“木棉人家”项目投入运营。该项目总建筑面积4.5万平方米，地上建筑面积3.08万平方米。
在东部和西部，我国和平还别离斥资21亿元和40亿元，在成都、上海打造“芙蓉人家”和“梧桐人家”。其间，“梧桐人家”是2019年底就部分投入运营的项目，定位为“标杆性的超大型世界养老社区”。不过，这个项目在开业伊始曾有“入住率不高”等报导呈现。也有“探店”类文章闪现，在不享用购买和平稳妥产品、无扣头的状况下，入住该社区的每月费用在万元以上。
做出差异化的一点是，凭仗和平集团总部坐落我国香港的优势，和平“北上养老”项目成为稳妥和康养职业里的立异点。
2023年10月10日，和平控股向和平寿险（香港）增资30亿港币，成为近年来和平控股对太寿香港的最大的一次性增资项目。如此大手笔增资，反映了和平在“香港承保、北上养老”的新趋势下，寻求事务添加点。
悉数看起来顺风顺水，但终究养老和康养社区能否撑起我国和平并不美观的成绩，还要看这一新式商场的状况。
跟着老龄化的添加、“银发经济”的兴起、国家方针的扶持，商业养老被认为是“坡长雪厚”的赛道。2026年，商业养老商场的直接收入规划或将达2000亿元，2019—2026年的复合年添加率挨近30%。
险企在布局养老社区有得天独厚的优势，比方能够经过养老险精准触达客群，以及头部险企一般具有雄厚的资金。
值得注意的是，险企布局养老商场的底层商业逻辑在“稳妥产品+养老服务”的闭环。也便是说，以养老社区作为招牌、扣头入住等权益作为权益招引，促进保单的出售并增强人身险用户粘性。
“关于稳妥公司而言，今日购买人寿保单的用户，明日是否实在入住保司旗下养老组织并不十分重要”，艾瑞咨询在一份研究陈述中，进行了更完全的分析。当时稳妥公司规划布局养老社区的中心含义，在于促销保单，从而脱节养老资金报答周期长的窘境。
上述陈述亦泄漏，关于稳妥公司的养老社区，交纳足额保费的用户可无押金入住，并享用费用扣头、优先选房权等附加权益。那么享用扣头的“门槛”是多少？现在大部分险企要求的保费足额标准是200万，部分险企的要求乃至高达1000万。
在知乎平台上，有稳妥经纪人以和平人寿产品为例介绍，最低需求交纳20年、每年5万元的养老稳妥，即总额百万以上，方能“确定1位养老社区的入住权”；如欲确定更多入住权（如3位），可经过添加养老保费完结。至于确定入住权后，每月仍需交纳多少床位费、护理费和餐费，一般会由稳妥经纪人向保户独自介绍。
这也就牵涉出了当下限制商业养老服务商场展开的一个重要因素：贵。
以上海为例，一、二线城市的养老社区月花费往往在万元之上，而即使将目光聚集在低线城市，费用也是不容忽视的门槛。用统计局发布的我国城镇居民可支配收入月均水平约3600元来估测，每月3000元或是当时我国商场能够承受的商业养老服务价格水平。但在三、四线及以下城市，每月价格低于这个水平的商业养老组织也屈指可数。
降价的可能性也不大。从本钱端来看，本钱投入和人员投入等“硬本钱”让组织降价促销的空间极低，盈余能否跑通仍待商场验证。险企能否如愿用“稳妥产品+养老服务”的闭环优势，来经过养老公寓产品发掘到价值增量，远景也犹未可知。
不过重金现已砸下。现在险企布局养老社区能够分为“重财物”“轻财物”和“混合财物形式”三种，我国和平归于“混合财物形式”的代表企业。
所谓“重财物”形式，指稳妥公司自建或购入了房子、土地等固定财物，并在其之上运营养老项目。尽管前期投入巨大、沉积巨资、静待长报答周期，可是有利于后期统一办理、确保服务质量。泰康、安全是这类形式代表。巨大的资金需求下，一些稳妥公司经过REITs等金融工具撬动资金。
“轻财物”形式，指稳妥公司经过和第三方商业养老组织协作，经过租借物业、托付办理的形式展开养老社区事务。长处在于前期本钱开销小，而下风在于要与协作组织同享赢利分红，且协作的稳定性存在危险。
我国和平在二者中心挑选了“混合财物形式”，并成为典型代表。
2023年8月的揭露报导闪现，我国和平医康养生态圈建造现已以“重、中、轻”形式，在全国布局已近40家养老社区。其间前文说到的出资动辄上十亿元的“木棉人家”“海棠人家”“芙蓉人家”等，是重财物形式的旗舰项目。
现在来看，和平“混合财物形式”有向“重财物”形式歪斜的痕迹。例如坐落北京顺义的“今世韶光里养老社区项目”，背面的北京今世久运置业有限公司原本由多方持股。这个原本以“轻财物”形式入局的项目，在磨合数年后，终究由和平人寿斥资20.85亿元悉数收归旗下。
揭露报导闪现，2021年和2022年，北京今世久运置业别离录得税后亏本75.56万元和4.56亿元，可见未来这一项意图盈亏将由100%持股的和平享有或承当。
尽管养老和康养社区被视为蓝海一片，但现在入局者现已很多，竞赛剧烈的问题闪现。
横向来看，同为险企且规划较和平更大的国寿、安全等，康养社区的布局也在加速落地。别的职业中另一家未上市的竞赛对手泰康，也是早早就在此范畴布局的玩家，并且在保单的齐备性等方面积累了必定商场口碑。
纵向方面，一些地产商、实业企业也都在养老赛道布局，其间不乏万科、金地、龙湖、中海等头部房企。还有不乏新式品牌从居家关照、晚年健康办理、晚年餐饮服务等各个视点切入，未来顾客有更多挑选来精准匹配其需求。
这些重金投入的项目，是否现已给我国和平的成绩和财务方针带来改变？现在尚无明晰的答案。
在财报中，和平发表的公司架构闪现，“医康养出资”成为独立的板块，下设和平养投、和平养管、海南置业等子板块。但该板块的全体出资、运营费用等，和平在2022年财报中没有详细单项发表。
重金砸向养老赛道，我国和平胜算几许？
文 | 子弹财经 尉捍修改 | 闪电“90后抢住海南的养老公寓”“康养中心遭到年轻人欢迎”……在抖音、小红书，越来越多的年轻人同享他们“吃+住一站式躺平在养老公寓里”的阅历。这样的新潮，也绝非虚火。跟...
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在外部金融及出资环境疲弱、职业变革阵痛继续、内部途径变革和产品系统调整的多重影响下，2023年集团全体在赢利端展示出了必定的压力，归母运营赢利下滑了19.7%，归母净赢利下滑22.8%。但与此一起，寿险及健康险、财产稳妥以及银行三大中心事务则坚持稳健添加，算计归母营运赢利录得1409.13亿元，同比微降2.8%。
财报后，受赢利下滑的影响，第二天盘中公司股价低开低走，单日跌幅到达了3.5%。但在极速调整后，商场心情很快回归安静，随后几个交易日则呈现出低位震动反弹的走势。
这样的股价体现，在必定程度上标明，面临这份效果单，商场对安全现在的效果体现和未来的添加远景呈现了较大的不合。
那么，我国安全的这份财报终究成色怎么？当下的安全到底是安居乐业仍是英豪暮年？未来的安全是否又具有出资价值？
一、财报总述：窘境中的曙光
从事务视点区分，我国安全的主营事务可分为稳妥事务、银职事务、财物办理事务及科技事务四大板块。其间，稳妥事务是效果的中心来历，也是公司估值的支柱。
数据上看，2023财年，我国安全集团完成营收9137.89亿元，同比添加3.8%，其间，稳妥服务收入占比58.7%。同期，集团完成归母营运赢利1179.9亿元，同比下滑19.7%，但三大中心事务（寿险+财险+银行）的同期归母营运赢利为1409.13亿元，坚持相对安稳，凸显出了公司中心根本盘较高的耐性。
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