一户一策！蔡甸“小改造”托起“大美好”
文｜独角兽调查，作者｜兽妹，修改｜角叔
11月8日，外电的一篇报导称我国安全被要求控股碧桂园，协助化解流动性和债款危机，我国安全在A股和港股的股价忽然盘中“跳水”。
音讯一出，我国安全敏捷驳斥谣言，回应称该报导与现实不符，并进一步发表到三季度末，公司现已不再持有碧桂园的股份，随后股价呈现企稳；当日我国安全A股跌1.48%，但港股股价依然跌5.41%。相对应的，碧桂园股价因风闻因而大涨12.15%。
在随后的两个交易日，安全的股价持续大幅下探，创下了近一年来的新低。
作为总财物打破11万亿元的归纳金融集团，我国安全有着“最大隐形地主”之称。也正因为如此，在近几年地产职业低迷时，无论是2021年的华夏美好，仍是近期爆出的碧桂园，尽管安全敏捷否定，但其巨大的不动产出资让商场十分灵敏。
我国安全触及的房地产出资可分为几大方法：一是购买股权，成为直接的财政出资者；二是以出资债券或股权方案直接出资房地产；三是独资或联合拿地，后续与房企协作开发。
依照监管规则，稳妥资金的投向有许多约束，其间一条就是不能投向住所。因而在安全约4万多亿的稳妥资金出资组合中，直接和直接投向不动产的占比尽管比同业其他稳妥公司较高，也仅在5%的上下起浮。
但与此一起，安全旗下子公司安全不动产有限公司（下称“安全不动产”）与各家房企的联合开发项目，也存在很多未归入表内的出资，这些项目多与职业龙头协作，但也触及了不少已出险的房企，详细危险敞口不知道。
本年10月，穆迪下调了安全不动产的评级，并指出“我国住所房地产商场的长时刻低迷将影响安全不动产在未来12至18个月的收入和出资收益”，且“因为其流动性较弱，不得不依赖筹措新资金或母公司的支撑”。
在2018年，华夏美好因面临流动性僵局，引进我国安全成为第二大股东，但在三年后，地产危机并未度过，反而啃噬了安全上百亿元的赢利；而这一次，面临碧桂园的危机，安全的情绪已标明全部，但其手持的很多地产出资，又该何去何从？
01 隐形地主
我国安全从2007年开端正式进军房地产范畴，开端首要依托安全信任，与系统内的银行、资管和证券等各子公司事务构成互补做出资。
2011年前后，监管部门“松绑”险资出资房地产方针。与此一起，我国安全也获得了出资不动产及PE出资双车牌，安全不动产由此替代安全信任成为我国安全房地产出资和财物办理的首要途径。
关于稳妥公司来说，稳妥资金具有周期长、体量大、资金安稳的特色，因而大额不动产正好能够匹配这类资金抗通胀、穿越周期的装备需求。过往多年，房地产也是包含我国安全在内稳妥资金的长时刻出资偏好之一。
最为典型的是商业不动产。在北京、上海、深圳等一线城市，安全具有多处地标性写字楼。比方深圳的安全总部深圳安全金融中心，北京的安全大厦、世纪财富中心、安全国际金融中心、丽泽安全金融中心，以及上海的安全大厦、我国安全金融中心、歌斐中心等等。
2015年，以安全人寿收买碧桂园9.9%股权为起点标志，我国安全踏上了对大型房地产公司进行直接股权出资的路途。据统计，在顶峰时期，我国安全不只是碧桂园、融创、朗诗、旭辉、华夏美好等闻名房企第二大股东，还持有金地、保利、华润、绿城、九龙仓、协信等多家房企股票。
数据显现，到2023年6月末，我国安全的稳妥资金出资组合中，不动产出资余额为2094亿元，在总出资财物中占比4.5%；在其间，又有76%归于可奉献安稳收入的物权类财物，投向了商业工作、物流地产、产业园、长租公寓收租物业。除此之外，债款出资占比18.7%，其他股权出资占比5.7%。
别的，我国安全还经过债款出资方案、债款型信任方案、债款型理财产品等出资不动产范畴。到2023年6月末，我国安全稳妥资金组合出资的债款方案及债款型理财产品中，不动产职业占比为12.8%，资金规划为553亿元。
不过，值得重视的是，关于安全来说，上述不动产仅是账面上现已承认的出资。但现实上，安全不只经过持股分红，享尽地产职业的盈余，一起也经过集团系统内的其他子公司，如安全不动产、安全信任、安全汇通、安全证券和安全资管等多个途径，与多家房企测验各类联合开发形式。
其间，安全不动产是安全集团的不动产出资及财物办理途径。安全人寿和安全产险别离持有该公司46.79%和33.08%的股权。
与安全人寿、安全资管使用稳妥资金出资不动产有所区别的是，安全不动产经常以股权出资形式与其他房企建立项目协作公司，实务中也不会介入详细的项目操盘。因很多项目持股低于50%，无需并表，资金也来历于稳妥之外的融资途径，其所触及的地产危险敞口，从未获得过正式发表。这是安全在地产职业真实的“隐形”地点。
网易清流工作室在2022年5月的报导显现，安全不动产对外出资超越90家子公司，这些子公司又进一步与不同的房企合资建立开发公司。其间不乏华润置地、保利集团、首都开发等国企，也包含碧桂园、万科、龙湖等龙头企业，以及部分资金链严重的房企如富力、雅居乐、佳兆业、奥园等公司。
另有房财经指出，仅安全不动产一家，就经过22家一级子公司，再对外出资二级、三级、四级子公司，共出资了超越400家房地产开发公司。并且有至少一半，安全不动产处于全资或控股位置。
02 减持减配
了解到安全为何被称为“隐形地主”后，就能了解地产职业的下行周期对我国安全股价走势的影响。
此次的碧桂园风云很简单让人联想到2018年的下半年，华夏美好为化解彼时资金链危机引进我国安全的往事。
自2020年针对房企融资的“三道红线”出台后，房地产职业进入调整期，高杠杆房企连续爆雷。我国安全也遭受“滑铁卢”——其出资华夏美好的危险敞口高达540亿元，安全在当年敏捷计提了高达432亿元的减值预备，其间股权类159亿元，债款类273亿元，对税后净赢利影响金额为243亿元。
也正是在这一年，我国安全的A股股价从年头的75.47元跌至年底的45.34元，重挫40%；跌幅高于同期我国人寿（-20%）、我国太保（-26%）、新华稳妥（-30%）。
现实上，我国安全在2015年购入碧桂园股票一年后，就开端了逐渐减持，并从历年的分红中获利颇丰。从2016年—2022年，我国安全花5年时刻减持了碧桂园约一半的股份。
至2023年8月11日，我国安全旗下安全资管以每股均价0.98港元的价格，出售1409.4万股碧桂园股份，套现1381.21万港元，持股份额降至4.99%。也正是在这前一天，碧桂园发布了盈余预警公告，称2023年上半年将呈现450亿至550亿元的净亏损。
因为持股份额降至5%，依照港交所要求无需再对外发表减持动态。直到日前路透曝出的碧桂园风云后，我国安全在11月8日的声明中泄漏，至三季度末已不再持有碧桂园股份，外界才发现这场果断的清仓。
除了碧桂园外，我国安全还在2022年减持了我国金茂的股权，持有份额从2021年底的14.02%降至13.36%；而安全系算计持有10.12%的旭辉控股，于2022年10月迸发流动性危机，2022年财报显现，我国安全对旭辉的股权类财物计提减值预备为7.77亿元，且至当年底持股份额已从上一年的7.91%降为0。
从全体来看，我国安全相同也在压降对房地产的出资事务规划。
从直接出资来看，数据显现，到2022年12月底，我国安全的不动产出资余额为2045.62亿元，同比削减5.36%；不动产在总出资财物中的占比为4.7%，同比下降80个基点（BP）。
直接出资来看，到2022年12月底，我国安全债款方案及债款型理财产品规划为4428亿元，其间，不动产出资占比为13.6%，规划约为602.20亿元。而在2020年和2021年同期，该部分不动产出资占比别离为17.5%、21.4%，规划别离约为722亿元、985亿元。
03 自顾不暇
关于稳妥资金达4.6万亿元、总财物超越11.4万亿元的巨无霸来说，我国安全无论是表内仍是表外，房地产出资的占比都不算太大。但地产职业高杠杆的特点，加上安全系统内的金融交织支撑，其对赢利动摇的影响难以疏忽。
尽管商场也有声响以为安全和碧桂园的风闻并非“空穴来风”，但《独角兽调查》以为，在地产职业下行且未企稳时，安全已是自顾不暇，如安在马上脱手后，再去帮助消化碧桂园的危险？
就在不久前，评级公司穆迪将安全不动产的主体评级由“Baa2”下调至“Ba1”，并将安全不动产本钱有限公司（安全不动产的海外融资途径）由“Baa3”下调至“Ba2”，展望为“负面”。
本次评级下调还触及由不动产本钱发行或供给增信的一系列美元中期收据的评级。受此影响，安全不动产境内外债券价格呈现大跌，境内公司债“22不动01”从挨近百元来到80元邻近，美元收据“PINGRE 3.25 06/23/25”从1美元90美分邻近跌至缺乏60美分。
穆迪此前将这两家主体列入下调调查名单时指出，安全不动产已将事务要点转向成为其稳妥母公司我国安全收购长时刻出资物业财物的首要途径。尽管这项事务转型将缩小安全不动产对我国住所物业商场的直接敞口，但出资物业项目将比住所项目具有更长的出资期限和更长的现金转化周期。
此外，我国住所房地产商场的长时刻低迷将影响安全不动产在未来12至18个月的收入和出资收益。假如安全不动产留传的房地产项目堕入财政窘境，它还或许添加安全不动产的减值丢失和或有负债。
穆迪一起指出，安全不动产的减值丢失从2021年的约1900万元添加到2022年的约6.86亿元。因为其流动性较弱，不得不依赖筹措新资金或母公司的支撑，以满意未来12—18个月的再融资需求，包含安全不动产财物将于2024年7月到期的3亿美元离岸债券。该公司在债款本钱商场的融资途径有限，二级商场债券价格跌落将约束其财政灵活性。
能够看到，即便安全不会救援碧桂园，但这些年的房地产出资，在职业没有回暖痕迹前，未来都会是安全的“费事”。